Qu'est-ce que le LMNP ?
La location meublée est fiscalement classée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme la location nue. Le statut reste « non professionnel » tant que les recettes locatives et l'inscription au registre restent sous certains seuils — au-delà, on bascule en location meublée professionnelle (LMP), avec un régime social et fiscal différent.
Concrètement, dès qu'un bien est loué meublé — résidence principale du locataire, meublé de tourisme, chambre d'hôtes assimilée — le propriétaire relève potentiellement du LMNP, avec un choix à faire entre deux régimes d'imposition.
Micro-BIC : la simplicité déclarative
Le régime micro-BIC s'applique par défaut tant que les recettes locatives restent sous un seuil annuel fixé par la loi de finances. Son principe : un abattement forfaitaire est appliqué sur les recettes brutes pour déterminer le revenu imposable, censé couvrir l'ensemble des charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, amortissement...).
- Aucune comptabilité à tenir, une simple déclaration de recettes.
- Adapté quand les charges réelles sont faibles par rapport à l'abattement forfaitaire.
- Pénalisant dès que les charges réelles — notamment l'amortissement du bien — dépassent ce que couvre l'abattement, ce qui est fréquent sur un bien récent ou financé à crédit.
Régime réel : la précision, au prix d'une comptabilité
Sur option (ou automatiquement au-delà du seuil du micro-BIC), le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant exact : travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, honoraires comptables, et surtout l'amortissement du bien et du mobilier, étalé sur plusieurs années.
- En pratique, le résultat imposable est souvent ramené à un niveau très faible, voire nul, une fois l'amortissement pris en compte.
- En contrepartie, il impose une comptabilité d'engagement (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements) et une déclaration spécifique.
- Les déficits éventuels ne s'imputent pas sur le revenu global, mais restent reportables sur les revenus de location meublée des années suivantes.
À noter : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en régime réel — y compris ceux pratiqués avant 2025 — sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. L'avantage fiscal du régime réel est donc en partie repris à la sortie : un point à chiffrer avant toute cession, plutôt qu'au moment de la vente. Voir le détail de cette réforme.
Les obligations pratiques
- Immatriculation — déclaration de l'activité et obtention d'un numéro SIRET, y compris pour une simple location meublée non professionnelle.
- Déclaration fiscale — annexe dédiée aux revenus BIC en micro-BIC, ou liasse fiscale complète en régime réel.
- Comptabilité — non requise en micro-BIC ; livre des recettes, suivi des immobilisations et tableau d'amortissement en régime réel.
- Suivi des seuils — franchissement du seuil LMP, assujettissement éventuel à la TVA selon la nature de la location (meublé de tourisme avec parahôtellerie notamment).
Comment choisir ?
Le bon régime dépend du niveau des charges réelles, du mode de financement du bien, et de l'horizon de détention envisagé. Un bien récent, financé à crédit, avec des charges significatives, penche presque toujours vers le régime réel malgré la comptabilité qu'il impose. Un bien ancien, sans charges notables, peut rester en micro-BIC sans perte.
Cette fiche présente les principes généraux du dispositif. Les seuils, taux d'abattement et règles applicables évoluent chaque année en loi de finances — contactez-nous pour les valeurs en vigueur et une analyse adaptée à votre situation.